Comment évaluer un fonds de commerce ?

Question posée par Mohamed le 13/10/2008

Bonjour,
J'ai un fonds de commerce depuis janvier 2005, le bail 3/6/9 a expiré depuis mars 2007. Suite à la demande de renouvellement du bail faite par huissier de justice, mon propriétaire me refuse le renouvellement et me propose une indemnité d'éviction sans me la chiffrer. Pour arriver à un arrangement à l'amiable, il me propose de faire intervenir un expert judiciaire spécialisé dans les fonds de commerce. Ma première question est de savoir si ce dernier va exclusivement se référer aux textes de Francis Lefebvre, qui donne une fourchette des prix en fonction du chiffre d'affaire réalisé, ou alors va-t-il tenir compte de la valeur du droit au bail (valeur locative, emplacement, superficie...) dans son évaluation de mon fonds de commerce. Ma deuxième question est de savoir si la valeur du droit au bail peut intervenir dans cette évaluation sachant que le bail est terminé depuis mars 2007. En vous remerciant.

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Réponse de Maître Gilles HITTINGER-ROUX, Avocat
g.hittinger-roux@hb-associes.com
Cabinet H.B & Associés

Le 21/10/2008

Cher Mohamed,

Il est toujours possible de faire intervenir un Expert judiciaire amiable, spécialisé dans le fonds de commerce.

Toutefois, la démarche doit être « très amiable » dans le sens qu’elle ne doit pas obérer vos droits à l’égard de la saisine d’une juridiction.

Cet Expert judiciaire ne doit pas avoir pour rôle : l’arbitrage.

Enfin, s’agissant des questions plus techniques, traditionnellement, les Experts doivent utiliser les trois méthodes suivantes :

1. la moyenne du chiffre d’affaires au cours des 3 dernières années (cf. Francis LEFEBVRE « les 12^e provinciales » de Blaise Pascal 1650) ;

2. la marge brute d’exploitation, méthode comptable corrigée par certains coefficients ;

3. méthode dite « de comparaison » (trouver un local d’une surface, d’un secteur et d’une activité identiques) pour lequel il y aurait eu une cession selon la formule habituelle : La magie expertale consiste à retrouver le même chiffre par les 3 méthodes utilisées.

Enfin, vous vous interrogez sur l’utilisation de la méthode dite « du droit au bail ».

Il est certain que lorsqu’un fonds de commerce est déficitaire, il n’empêche que le préjudice que subit le preneur réside dans la perte du droit au renouvellement.

En conséquence, les Experts utilisent systématiquement la valeur du droit au bail, même si le fonds de commerce proprement dit n’a pas tellement de valeur.

Amitiés.

Gilles HITTINGER-ROUX

H.B. & ASSOCIES

Avocats au Barreau de Paris

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