Au terme d’un contrat de bail commercial, six mois après délivrance du congé, le locataire est titulaire du droit à son renouvellement, droit d’ordre public : il reste dans les lieux pour poursuivre son exploitation et valoriser ainsi son fonds de commerce. Mais, fonction de sa situation, le locataire devra savoir anticiper et négocier pour préserver son droit au bail, en particulier s’il n’a pas fait signifier au préalable, au bailleur, son intention de renouveler son droit au bail – initiative vivement conseillée. Car trois cas de figure peuvent se présenter selon qu’il aura reçu ou non du bailleur signification par huissier des modalités du congé : avec offre ou refus de renouvellement. Il lui revient donc de gérer les règles complexes du renouvellement avant de bien négocier la fixation du montant du loyer du nouveau bail.
I – Le congé
Congé avec offre de renouvellement : cette offre indique le loyer proposé au locataire qui choisira entre :
Accepter le congé notifié aux conditions proposées, le bailleur ne pouvant plus se rétracter ;
Accepter le renouvellement du bail mais non les conditions de l’offre : le sort à venir du bail dépend de la teneur du désaccord :
S’il porte sur un élément essentiel du contrat, il n’y a pas renouvellement ;
S’il concerne le montant du loyer, le locataire saisit, dans les 2 ans suivant première présentation du congé par huissier, le juge des loyers du TGI chargé de fixer le loyer par voie judiciaire ;
Si ni le bailleur, ni le locataire n’agissent dans les 2 ans, le bail est renouvelé selon les modalités du bail expiré.
Congé avec refus de renouvellement, graves conséquences à la clé pour le locataire, jusqu’à la perte de son fonds de commerce. Hors cas limitativement énumérés par le Code de commerce, ce refus dument formalisé par le bailleur l’oblige à verser au locataire une indemnité d’éviction correspondant au préjudice subi, suite à la perte du droit au bail ; il peut atteindre la valeur du fonds de commerce.
Refus à formaliser six mois au moins avant par signification par exploit d’huissier. Cet acte devra préciser, outre les motifs de ce refus, la possibilité pour le locataire de saisir le tribunal dans les 2 ans suivant la date d’effet du congé pour le contester ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction.
Si le bailleur tente de s’exonérer de cette indemnité en motivant son refus par prétendue faute du locataire, celui-ci saisira le juge des loyers pour faire constater le contraire et le voir se prononcer sur son droit ou non à percevoir l’indemnité d’éviction – fixant son montant le cas échéant – et l’obligation de verser une l’indemnité d’occupation au bailleur entre la date d’effet du congé à la date du départ effectif du locataire – période courant souvent jusqu’à la fin de la procédure judiciaire. L’enjeu est bien double pour le locataire : optimiser d’un côté le montant de l’indemnité d’éviction et, d’un autre côté, voir fixé à un niveau raisonnable le montant de l’indemnité d’occupation due au bailleur.
Défaut de congé par le bailleur ou non demande de renouvellement du bail par le locataire : la reconduction tacite et pour un temps indéterminé du droit au bail, sans formation de nouveau contrat, créé une insécurité juridique pour le locataire :
Non plus titulaire du droit au bail, il ne peut plus vendre son fonds de commerce et s’expose au déplafonnement du montant du loyer, passée la 12ème année de loyer par prolongation tacite de la durée initiale du bail, ce que le propriétaire favorisera.
Pour maintenir le plafonnement, le locataire s’efforcera d’obtenir le renouvellement du bail au moins avant la fin de la 12ème année, par exploit d’huissier ou lettre recommandée AR, au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil qui suit (le bail en cours prend fin à cette date)
Le bailleur accepte le renouvellement en gardant le silence 3 mois ou adresse une réponse avec intention éventuelle de modifier le montant du loyer (si sa réponse ne la mentionne pas, le nouveau loyer sera dû lorsque la demande en sera faite ultérieurement).
Le bailleur refuse le renouvellement dans les 3 mois de la signification ou notification : il doit le motiver en précisant au locataire le délai de 2 ans pour saisir le juge pour constatation ou de demande d’indemnité d’éviction.
Faute d’accord amiable, le tribunal apprécie le plafonnement du loyer, la valeur locative et l’indemnité d’éviction.
II – Le montant du loyer
Principe : sauf baux de terrains, de locaux monovalents et de bureaux, le loyer du bail commercial renouvelé est calculé fonction de la variation de l'indice prévu au contrat depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (montant plafond) :
L’indice de référence pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 ; c’est l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ;
Si la valeur locative est inférieure à ce montant, le locataire a intérêt à solliciter la fixation du loyer à la valeur locative.
Exception à la règle du plafonnement : le bailleur peut revendiquer la valeur locative supérieure au loyer plafonné seulement s’il peut démontrer que les conditions légales de déplafonnement sont réunies : le bail conclu pour une durée initiale supérieure à 9 ans ou poursuivi par tacite reconduction au-delà de 12 ans ; intervention de modifications notables de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité ; financement par le bailleur, directement ou non, des travaux ayant porté améliorations des lieux.
Mis à jour par l’agence éditoriale Sub Verbo le 4 août 2017
