Le locataire n’est pas libre de partir quand il le souhaite. 2 principes doivent être distingués : la résiliation anticipée légale et la résiliation anticipée amiable.
I – LA RESILIATION ANTICIPEE LEGALE
1/ la faculté de résiliation triennale
Le locataire a la possibilité de mettre fin au bail en donnant congé à l’expiration de la 3ème, 6ème ou 9ème année. Il n’a pas l’obligation de motiver son congé.
ATTENTION : Une clause insérée dans le contrat peut valablement priver le locataire de cette faculté.
– Le congé est impérativement délivré par acte d’huissier même si la bail prévoit une autre forme.
– Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale en cours. Tout congé donné postérieurement ne pourra prendre effet qu’à l’issue de la période triennale suivante.
ATTENTION : Une clause du contrat peut valablement prévoir un préavis plus long mais en aucun cas un préavis plus court.
Conséquences
La résiliation du bail entraîne pour le locataire l’obligation de restituer les locaux. Jusqu’à l’ échéance de la période triennale en cours, il doit continuer de payer les loyers et charges.
ATTENTION : Une clause du contrat peut valablement subordonner la résiliation triennale au versement d’une indemnité destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur.
2/ Cas du locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou admis au bénéfice d’une pension d’invalidité
Le preneur doit signifier son congé par acte d’huissier en respectant les usages des lieux et au moins 6 mois avant le départ prévu et justifier qu’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite.
N.B. : le preneur qui donne congé renonce à toute indemnité d’éviction et à tout droit ; les aménagements réalisés deviennent la propriété du bailleur selon les termes du bail et donc le plus souvent sans indemnité.
II – LA RESILIATION ANTICIPEE AMIABLE
A tout moment le locataire et le propriétaire peuvent convenir d’une résiliation anticipée du bail.
Cette résiliation amiable n’est pas soumise aux conditions de forme et de délai prévues par le Code de Commerce. Cependant elle nécessite le commun accord des parties et peut donc être négociée.
Le propriétaire peut par exemple accepter sous réserve que lui soient versées des indemnités.
La rupture anticipée du contrat de bail doit être signifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (c’est-à-dire ceux bénéficiant d’un nantissement ou d’un privilège) qui disposent d’un mois à compter de la notification pour éventuellement solliciter de nouvelles garanties de la part du locataire.
La résiliation ne devient définitive qu’à l’expiration de ce délai. Elle entraîne pour le locataire l’obligation de quitter les lieux.
