Dirigeant de Kedros Conseil et consultant au Cefac, Philippe Delaporte analyse la situation de l'immobilier commercial. Elle peut offrir des opportunités aux commerçants, qui veulent se lancer.
Comment voyez-vous évoluer l’immobilier commercial ?
Les études faites à la demande des collectivités locales constatent qu’il y a de plus en plus de dents creuses dans les rues. Il s’agit d’une tendance forte dans les centres-villes mais aussi dans les centres commerciaux, qui ont du mal à trouver des repreneurs. Certaines rues sont « mitées », avec des taux de vacances de 8,5 à 9 % ; dans certaines communes, cela peut même aller jusqu’à 15/20 %.
Toutes les tailles de communes sont concernées. Dans les petites villes de moins de 20 000 habitants, les commerçants qui partent à la retraite ne trouvent pas de repreneurs. Car les valeurs des fonds de commerce restent élevées. D’autant plus, que ces cédants n’ont pas modernisé leurs locaux sachant qu’ils allaient vendre ; donc pour les repreneurs cela suppose d’investir dans des travaux, et de se mettre aux normes. Dans certaines rues, la moitié des commerces sont à vendre. Autre problème : les propriétaires des locaux n’ont pas consciences des tarifs, qui sont souvent trop élevés.
Dans les villes de 50 000 habitants, l’équilibre est également très fragile. De même que dans les grandes villes (150 000 ha), où les bailleurs ne trouvent pas de preneurs.
Pour un commerçant qui veut s'installer, il y a pléthore de locaux à louer
Quelles en sont les raisons ?
Les centres commerciaux de périphérie se développent depuis de nombreuses années. Au fil du temps, il y a eu transfert d’achat vers la périphérie. Dans le même temps, les conditions d’accès au centre-ville se sont compliquées pour les consommateurs (ville sans voiture, tarifs de parking prohibitifs). Les élus en ont pris conscience et dans certains cas, les maires redonnent du stationnement gratuit.
Autre constat : avant les gens habitaient et consommaient en centre-ville. Aujourd’hui, ils sont logés en dehors des villes et ne peuvent pas toujours faire leurs courses dans le centre-ville entre 12h et 14h, les magasins étant fermés. A cela, il faut ajouter le e-commerce, qui bouleverse aussi les habitudes de consommation.
C’est plus qu’inquiétant mais pour un commerçant, qui veut s’installer, il y a pléthore de locaux à louer…donc des opportunités à saisir…
Vos recommandations pour faire évoluer cette situation ?
Il faut un consensus pour développer le centre-ville. Cela passe par des actions collectives, d’où le succès du Club des managers de centre-ville ou de l’association « Centre-Ville en mouvement ».
La solution devra être globale : il faut une offre commerciale suffisante, une volonté pour animer et fidéliser mais aussi se mettre au numérique. Pour cela, des aides techniques et financières sont nécessaires. Par ailleurs, il faut aider les associations de consommateurs à se doter d’une stratégie. En outre, une démarche doit être menée pour faire comprendre aux bailleurs de revoir leurs tarifs.
Concrètement, que doit faire le commerçant lorsqu’il trouve un local ?
Il doit réaliser une étude de marché et déterminer le chiffre d’affaires, analyser le montant total des charges et voir en conséquence quel montant de loyer il pourra payer. Attention, il ne faut pas faire la démarche à l’envers : prendre le local et s’apercevoir trop tard que le coût de l’outil est trop cher…
Quels sont les facteurs de réussite ?
Certains se lancent dans le commerce de proximité alimentaire avec un bon positionnement, un bon assortiment et des horaires en adéquation avec les consommateurs. Pour le non-alimentaire, c’est plus compliqué…Surtout il faut jouer sur le conseil, le service et utiliser le numérique…Un commerçant indépendant peut aussi proposer, comme dans la grande distribution, un drive, c’est-à-dire un endroit où les clients peuvent récupérer leurs commandes.
En fait, il faut bien regarder comment fonctionne le consommateur et lui proposer les services qu’il attend…