Définition de la profession

L’agent immobilier, profession réglementée, est un intermédiaire qui intervient dans les opérations d’achat, de vente, d’échange, de sous-location ou de location d’immeubles, quel que soit l’usage auquel ils sont affectés. Il est aussi compétent pour administrer, gérer et conserver un patrimoine immobilier. A la tête d’une petite entreprise, franchisée ou non, il anime une équipe de négociateurs.

En 2011, on comptait un total de 50.684 agences, et 26.000 cartes d’agents immobilier, pour un chiffre d’affaires total du secteur de l’ordre de 9,499 milliards d'euros en 2010 (Source Insee).

Le marché se répartit entre agences indépendantes et agences en réseau. Les agences indépendantes sont encore très largement majoritaires, une sur quatre adhérant à la FNAIM qui leur propose un label de qualité et un soutien commercial, notamment en termes de publicité et de marketing.
Les agences en réseau sont de plus en plus nombreuses (25% des agences pour 45 réseaux de franchise) et captent une part croissante du chiffre d’affaires (35%), fortes d’une couverture nationale et de la bonne image qu’elles ont su développer en termes de professionnalisme.

 
Contexte actuel

Le marché immobilier avait été fortement impacté par la crise financière.

Avec un fort ralentissement de son activité, en valeur comme en volume ; ainsi, en 2008 et en 2009, le nombre de transactions réalisées par les agences a diminué alors que, dans le même temps, la tendance des prix à la baisse a pénalisé le montant des commissions. En 2010, les transactions ont repris dans l’ancien, grâce notamment à l’introduction du dispositif d’aide à l’accession à la propriété PTZ+, la faiblesse des taux d’intérêt, sans compter les facteurs sociodémographiques qui ont contribué à soutenir la demande de logement.
Et, en 2011, le marché a maintenu une évolution positive avec une hausse du chiffre d’affaires de 4,8%. En 2012 cependant, les professionnels ont enregistré un recul d’activité de l’ordre de 15% en moyenne sur le second trimestre, par rapport à la même période en 2011.

Les agents immobiliers ont abordé l’année 2013, soucieux d’anticiper de nouvelles difficultés : la hausse probable des taux d’intérêt, la suppression du dispositif PTZ+ dans l’ancien, la réforme des plus-values immobilières et la suppression du dispositif Scellier.

D’où la tendance des agents immobiliers à rejoindre les réseaux sous enseigne et à se diversifier sur d’autres segments (administration de biens et gestion locative) pour réduire leur dépendance à l’évolution du marché des transactions.
 

 Conditions d’exploitation

·         Qualification professionnelle :

Pour créer une agence immobilière (Code APE 68.31 Z), la personne physique ou le(s) représentant(s) légal ou statutaire de la société exerçant l’activité d’agent immobilier doit détenir une carte professionnelle d’agent immobilier, valable dix ans, et demander à la Préfecture du Département ou à la préfecture de Police à Paris, demande devant être si possible accompagnée de l’attestation de la garantie financière (voir infra, " Eléments financiers")

 ·         Conditions d’honorabilité :

Les personnes souhaitant accéder à la profession d’agent immobilier ne doivent pas avoir fait l’objet depuis au moins dix ans d’une condamnation pour crime, à une peine d’au moins trois mois d’emprisonnement sans sursis pour des infractions listées à l’article 9 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ou à la destitution des fonctions d’officier public ou ministériel.

·         Début d’activité :

L’agent immobilier, qui opte soit pour le statut d’entrepreneur, soit pour la constitution d’une société (69% des cas) et doit obligatoirement s’inscrire au RCS, est soumis au régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
 

Eléments financiers

Une garantie financière doit être obligatoirement souscrite auprès d’une Compagnie d’assurance, d’un établissement de crédit ou de la caisse des dépôts. Le montant de cette garantie doit être au moins égal aux sommes maximales dont l’agent immobilier est redevable à tout moment, sans pouvoir être inférieure à 100.000€ et à 30.000€ pendant les deux premières années d’exercice.

Une assurance de responsabilité civile professionnelle doit aussi être souscrite, la limite de cette garantie ne pouvant pas être inférieure à 76.224,51 euros par an pour un même assuré, étant précisé que les franchises ne peuvent excéder 10% des indemnités dues.

Si les charges de personnel correspondent à environ 22% de chiffre d’affaires, les frais de publicité constituent la principale charge dans les petites agences.

Le salaire mensuel de débutant est de l’ordre de 1.200 euros, ce à quoi on ajoute une commission dont le montant est fixé librement après accord avec le vendeur ; cette commission, constituée d’un pourcentage de prix de vente (3 à 10% selon l’importance de la transaction) ou d’un montant forfaitaire, est payée par l’acquéreur et déduite du prix de vente. La gestion locative, qui représente 10 à 40% des recettes, est pour sa part rémunérée sous forme de frais d’agence et de frais de gestion.

En 2012, selon les Editions Francis Lefebvre, la valeur du fonds de commerce d'une agence immobilière variait de 15 à 35 % du chiffre d'affaires TTC/an.

En 2016, selon la Fédération des centres de gestion agréés (FCGA), le chiffre d'affaires moyen est de 162 000 euros et le résultat courant moyen de 41 000 euros. Le taux de marge brute est de 100 % et les charges de personnel 22 %.

 

Equipement – immobilisations

L’investissement du départ est faible, compte tenu du caractère restreint des équipements. Il convient néanmoins de s’équiper d’un matériel informatique performant avec des logiciels de gestion spécifiques à la profession.
Le local de 40 à 60m2 doit être bien situé avec une large vitrine proposant une grande gamme de produits. La principale difficulté au départ reste de constituer un fichier de produits et d’acquéreurs.

 
Règlementation en vigueur

En tant qu’Etablissement recevant du public, le local doit respecter un certain nombre de normes de sécurité, son accès devant être assuré pour les personnes handicapées.

Le titulaire de la carte professionnelle doit demander une attestation de collaborateur pour chacun des salariés ou agents commerciaux qu’il souhaite embaucher.

Pour chaque opération de transaction sur les immeubles et fonds de commerce, l’agent immobilier doit signer avec le client un mandat : signé par le mandant, ce mandat doit indiquer les limites de la mission confiée à l’agent immobilier et le montant de sa rémunération ; il est ensuite numéroté et inscrit sur un registre.

Tous les documents de l’entreprise doivent comporter des mentions obligatoires dont : le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ; le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise ; l’activité exercée ; la mention éventuelle selon laquelle l’agent ne doit recevoir ou détenir aucun fonds pour l’activité concernée, en dehors de ceux correspondant à sa rémunération ou à sa commission.

Dans les lieux de réception de la clientèle, l’agent immobilier doit mettre en évidence une affiche portant le numéro de sa carte professionnelle, le montant de la garantie financière le cas échéant, la dénomination et l’adresse du consignataire ou du garant, ainsi que la mention éventuelle selon laquelle l’agent ne doit recevoir ou détenir aucun fonds pour l’activité concernée, sauf ceux concernant sa rémunération ou à sa commission.

Les prix TTC des prestations doivent être affichés de manière visible à l’entrée de l’établissement ou, le cas échéant, en vitrine.

L’agent immobilier doit encore tenir plusieurs registres reliés et cotés sans discontinuité avec la liste des mandats reçus, des versements et remises de fonds, le format électronique étant recommandé.
 

A savoir

·         Fin négociateur et bon commercial, l’agent immobilier doit posséder des qualités humaines et relationnelles certaines avec un fort esprit de persuasion et une réelle aptitude  à la communication et à la négociation. Il doit avoir des  connaissances en gestion et en droit, compte tenu des nombreuses réglementations en vigueur et en constante évolution.
 
·          Si le secteur continue à être pourvoyeur d’emplois, la formation ne se faits plus « sur le tas », comme cela pouvait être le cas par le passé : l’heure est désormais à la professionnalisation.
 
·         Il importe en outre de ne pas perdre de vue les difficultés du métier : l’intensité de la concurrence, l’importance des coûts publicitaires à maîtriser, la gestion de la trésorerie et, le plus souvent, un manque de capitaux propres. Le taux de survie des agences immobilières au-delà de la 5^ème année de création reste néanmoins de 47,5%.
 
 
 

Adresses utiles

– Fédération nationale de l’immobilier, FNAIM ,https://www.fnaim.fr/

– Syndicat national des professionnels immobiliers, SNPI, https://www.snpi.com/