Près de la moitié des propriétaires de biens immobiliers souhaitant faire une nouvelle acquisition immobilière cherchent à financer celle-ci à partir du produit de la vente du bien dont ils ont déjà la propriété. D’'où un problème de décalage de trésorerie que le crédit relais permet de palier.

En pratique, il reste extrêmement difficile de faire coïncider la date de la vente d’un bien immobilier avec celle de l’acquisition d’un nouveau bien, compte tenu du temps requis pour vendre dans les meilleures conditions. Afin de faire la jonction, et éviter un important décalage de trésorerie, banques et établissements de crédit proposent d’accorder selon différentes formules une avance partielle et de courte durée, de un à deux ans en général, voire moins. 

Le principe du crédit relais

La banque ou l’établissement financier avance une partie de la somme qui reste encore immobilisée dans le bien immobilier à vendre, le prêt allant être soldé avec la vente de ce bien qui dégagera un produit.
Le prêteur peut éventuellement diligenter à ses frais une expertise du bien pour en déterminer précisément la valeur et couvrir son prêt en cas de risque.

Les prêts ainsi accordés sont des prêts personnalisés : ils prennent en compte les caractéristiques propres à chaque opération, leur montant allant de 50 à 70 % de la valeur du bien selon les établissements et la formule choisie.

Un crédit à la carte avec trois formules au choix

Il existe trois formules possibles selon que la somme empruntée est ou non supérieure à la valeur du bien à vendre : le crédit-relais « sec » et les deux formules de crédit-relais associées à des crédits à long terme qui constituent des plans de financement plus souvent utilisés dans la mesure où ils permettent l’acquisition d’un bien plus cher que le précédent et que l’opération, plus rentable pour le prêteur, s’effectuera selon des conditions plus favorables pour l’emprunteur.

–       Le crédit-relais sec

Cette formule convient à l’emprunteur qui souhaite couvrir la totalité du nouvel achat par le produit de la vente de l’ancien bien, surtout lorsque les chances de revendre rapidement ce bien s’avèrent réunies ; l’emprunteur sait que le produit escompté de la vente du bien correspondra ou sera d’un montant égal au coût de la nouvelle acquisition. Dans ce cas, l’emprunteur a seulement besoin d’une avance pour une courte durée, 6 à 12 mois en principe, opération qui présente pour le prêteur une rentabilité faible, voire nulle, dans la mesure où il gagnera seulement quelques mois d’intérêts. Les conditions financières et d’octroi d’un tel prêt sont par conséquent moins favorables que celles d’un prêt-relais associé ou jumelé à des crédits à long terme, notamment en termes de taux.

–   Le crédit-relais associé à un prêt amortissable classique

Le prêteur avance une certaine quotité de la valeur du bien à vendre : 50 à 70% de sa valeur en moyenne. Il complète le besoin de financement de l’emprunteur par un prêt amortissable de sorte que l’emprunteur remboursera chaque mois, dès le départ, selon un taux fixe et hors assurance, les intérêts du prêt relais auxquels viennent s’ajouter les échéances du prêt classique, incluant les intérêts et l’amortissement de capital.
Cette solution simple peut être intéressante au regard du coût final mais il se peut que l’échéance totale mensuelle soit supérieure à la capacité d’endettement de l’emprunteur.

–       Le crédit-relais avec franchise totale et associé à un prêt amortissable avec « différé d’amortissement »

Dans ce cas aussi, la somme empruntée est supérieure à la valeur du bien vendu mais les charges mensuelles seront allégées pendant la période au cours de laquelle le bien n’est pas encore vendu.
Concrètement, le crédit-relais en principe accordé pour une période de 24 mois est assorti d’une période de franchise totale pouvant aller jusqu’à 12 mois, les intérêts n’étant pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, à l’échéance fixée, en même temps que le capital emprunté. Si, au terme prévu, le bien n’a toujours pas été vendu et que le prêt n’a pas été soldé, l’emprunteur paye durant les 12 mois suivants mensuellement (ou selon une autre périodicité) les intérêts dus, majorés des intérêts cumulés sur la première année.
Les charges initiales peuvent être encore allégées en assortissant le prêt amortissable complémentaire d’un « différé d’amortissement » pendant 24 mois, période au cours de laquelle l’emprunteur remboursera seulement les intérêts, sans amortir les frais.

Les taux applicables

Les taux des crédits-relais varient selon la durée sollicitée pour le prêt et le paiement mensuel ou non des intérêts ; le fait qu’un compromis de vente sur le bien ait été ou non signé a également une incidence.

Les garanties

Les crédit-relais font l’objet d’une garantie sur le bien acquis ou le bien à vendre :

cette garantie étant variable selon l’opération réalisée et le profil de l’emprunteur. Le montant total de cette garantie est au moins égal au montant total du prêt accordé, en cela compris crédit relais et prêt amortissable.

Les frais de garantie sont à étudier de près :

tout comme les frais de dossier lorsqu’ils existent, autant de frais annexes que l’emprunteur a intérêt à négocier pour ne pas alourdir de trop le coût de l’opération. Il est dans tous les cas conseillé d’informer régulièrement l’établissement bancaire du déroulement de la vente, celui-ci pouvant réorienter l’emprunteur en cas de difficulté éventuelle.